Wohneigentum in Deutschland bleibt für viele unerreichbar – trotz sinkender Preise
Claudius Stadelmann
Wohneigentum in Deutschland bleibt für viele unerreichbar – trotz sinkender Preise
Wohneigentum in Deutschland wird immer unerschwinglicher
In den vergangenen zehn Jahren ist es in Deutschland deutlich schwieriger geworden, ein Eigenheim zu erwerben. Steigende Immobilienpreise, stagnierende Löhne und stark gestiegene Zinsen haben den Traum vom Wohneigentum für viele in weite Ferne rücken lassen. Gleichzeitig nutzen Investoren rechtliche Schlupflöcher, um bei Grundstücksgeschäften Milliarden an Steuern zu sparen.
Zwischen 2010 und 2022 verdoppelten sich die Hauspreise in Deutschland, während die Löhne kaum mithalten konnten. 2023 sanken die durchschnittlichen Immobilienpreise zwar um 8,4 Prozent, 2024 folgte ein weiterer Rückgang um 1,5 Prozent. Doch 2025 stiegen die Preise wieder um 3,2 Prozent an – in Großstädten wie Berlin, Hamburg und München legten Wohnungen um 2,8 Prozent und Häuser um 2,7 Prozent zu.
Hohe Baukosten und Zinsen verschärfen die Situation zusätzlich. Neben dem Kaufpreis kommen auf Käufer weitere Gebühren zu: Notarkosten, Grundbucheintrag und Maklerprovision können die Ausgaben um bis zu 10 Prozent in die Höhe treiben. Allein die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt, kann bei einem 500.000-Euro-Haus bis zu 32.500 Euro betragen.
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Gleichzeitig umgehen Großinvestoren die Steuer durch sogenannte "Share Deals". Zwischen 2018 und 2021 wechselten auf diese Weise rund 150.000 Wohnungen den Besitzer – der Staat verlor dadurch Milliarden. Die Steuereinnahmen aus Immobilienverkäufen stiegen zwar von 5 Milliarden Euro im Jahr 2006 auf fast 18 Milliarden Euro 2022 an, doch der Großteil davon stammte von privaten Käufern und nicht von Unternehmensinvestoren.
Die Bundesregierung hat angekündigt, Steuererleichterungen für Erstkäufer zu prüfen. Ein Vorschlag sieht eine gestaffelte Grunderwerbsteuer vor, bei der wohlhabende Käufer mehr zahlen, um Entlastungen für Familien mit mittlerem Einkommen zu finanzieren.
Für viele Deutsche bleibt Wohneigentum ein ferner Traum – Steuern und Gebühren treiben die ohnehin hohen Preise noch weiter in die Höhe. Zwar brachten die jüngsten Preisdellen kurzfristige Entlastung, doch der erneute Anstieg 2025 zeigt, wie volatil der Markt bleibt. Die geplanten Reformen der Regierung könnten die Belastung verringern – vorausgesetzt, sie schließen die Schlupflöcher, die es Investoren ermöglichen, sich um ihre Steuerpflicht zu drücken.
